中央频施压,北京配额管制高价房预售

在2月70大中城市房价指数监测体系中领涨房价的表现,令北京市政府在出台地方版国五条细则的同时,不得不酝酿对房价控制使用行政手段。在这样的背景下,类似于深圳式的北京楼市“限涨令”已经呼之欲出。  北京市政府有望通过在预售许可审批、现房销售备案等环节,对住宅项目的销售价格实施行政干预。多家在京大型房地产开发企业负责人均表示,原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可的重要条件,与此同时,北京市住建委拟对现房定价实施干预。  与此同时,北京市政府已经制定了北京市落实国五条细则,二套房贷首付提至7成、强化京籍未婚人士限购、增加“限地价、竞房价低”土地出让比例、严格执行20%个税等内容均在其列。北京楼市在严加调控之后的表现,或将成为全国楼市未来走势的风向标。  新盘“冷处理”  通过控制成交量,来影响市场的预期,从而使统计数据显现出的房地产热度得到一定控制,是政府经常使用的一种调节手段。  “从全国两会召开的时候开始到现在,预售许可审批一直通过非常困难,能拿到预售许可的项目也很少。”3月28日,一位不愿具名的全国性房地产开发企业负责人向《中国经营报》记者表示,至于原因,北京市住建委并未明确做出说明。  实际上,从2013年3月3日全国两会召开至3月18日,北京市住建委基本暂停了房地产预售许可的行政审批。包括万科、保利、中化方兴、融创等多家大型房地产开发企业在内的诸多住宅项目,均在上报有关申请材料后,未能在上述时间区间内获得预售许可证。  多家大型房地产开发企业销售负责人向记者证实,从3月20日开始,预售许可证的审批工作才“有限恢复”,少量已申报预售许可材料的住宅项目,获得了住建委的预售许可申请。但是,截至记者发稿,北京市住建委尚未大量批准住宅楼盘的预售许可申请。  根据2007年修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,商品房销售可以采取预售制,须由行政主管部门核发预售许可证才能正式进行销售。北京市住房和城乡建设委员会是北京行政辖区范围内住宅预售申请的受理和审批机关。  亚豪机构的统计数据显示,2013年一季度总计发放预售许可证35张,其中1月15张,2月7张,截至3月27日,发放13张。  “通过控制成交量,来影响市场的预期,从而使统计数据显现出的房地产热度得到一定控制,是政府经常使用的一种调节手段,从2012年三季度开始,北京房地产市场持续回暖,不排除北京市住建委通过这一手段调节市场热度的可能。”第三方市场监测机构京华一山分析师廖仲伟告诉记者。  行政“限涨令”  除控制预售许可证审批节奏之外,北京市住建委在预售许可审批过程中,有望对楼盘申报定价进行干预。  3月18日,国家发展改革委、国家统计局联合发布2013年2月70大中城市房地产价格指数监测结果。监测显示,2月仅有一城市房价环比呈现下跌,其余城市房地产价格指数全部上涨,在涨幅榜上,北京、广州高居首位,涨幅为3.1%  这让北京市政府感受到了巨大的压力。据了解,在该数据发布后,北京市政府多次召开不同级别、不同方式的会议,研究出台国五条北京执行细则和稳定北京房地产市场的问题。在这样的压力下,北京市住建委已经开始考虑在短期内,对房地产市场价格实施“有限度的干预”。

对于处在全国楼市调控中心的北京开发商而言,40000元/平方米正在成为横亘在他们面前的一条生死线。为了确保北京房价总体稳定,北京市住建委已经对40000元/平方米以上的高价房预售许可审批实施配额管制,以避免拉高整体房价。  目前,配额管理作为一项工作方式的原则,已经达成共识。即根据市场总体情况,每月只批准一个售价在40000元/平方米以上的高价楼盘。在市场总体预期和趋势未出现逆转变化时,上述原则都将被运用在北京市住建委对预售申请的审批和许可工作过程中。  北京市住建委对预售许可审批的控制,已经导致北京商品期房供应量出现超过30%的同比降幅。在“增加市场供应”已经被确定为楼市调控重要原则之一的背景下,北京市所采用的“以限控价”的思路,将在房价涨幅指标背后,蕴含更大的风险。  配额管理  “我们已经和销售部门打了招呼,在定价过程中一定要注意单价4万元这条线。”6月4日,一家深圳在京大型房地产开发企业的负责人告诉《中国经营报》记者。因为这直接关系到北京市住建委对楼盘项目的类别划分。在北京房地产业界,40000元/平方米被视作是“高档房”的“入门门槛”。  尽管开发商对此划分颇有共识,但是,在承受着房价控制巨大压力的北京市住建委的标准体系中,却只有“高价房”和“低价房”之分。此前,在北京市下发的“京19条”调控细则中,明确提出对价格明显超出同区域平均销售价格的楼盘,在预售价格审批、现房价格备案阶段实施干预。  多位房地产开发企业负责人均向记者证实,在他们送审期房预售的审批过程中,均被北京市住建委按照“配额管理”的方式,对预售许可证的审批实施干预。在此过程中,两条原则被北京市住建委严格执行,一是在售项目的后期销售价格不得高于前期已批准的销售价格;二是新开项目的批准预售价格原则上不高于上一个同区域楼盘的价格,以此确保房价总体稳定。  记者了解到,在北京市住建委的干预下,大多数楼盘不同程度地修改和调整了申报的预售价格。第三方市场监测机构的数据显示,5月1日~29日获得预售许可的项目,90%以上预售价格在12000元~35000元/平方米之间。这确保北京当月房价涨幅回归到10%以内,环比收窄2%。  “现在市场上消化的高价楼盘,主要是在北京调控细则下发之前获得预售许可证的,4万元以上的,大概有5~6个项目,如果这些供应消化完了,而现在主要批的都是35000元/平方米以下的,所以北京房价会在一定程度上得到控制。”万科北京公司副总经理肖劲向记者表示。  “每月一张”  上述对于预售许可证管理的手段,北京市住建委有关负责人表示不便发表评论,但他表示,北京市住建委执行中央房地产调控政策的力度是十分严格的。至于相关的管理手段,则是严格贯彻和落实北京市政府下发的“京19条”楼市调控的细则执行。

中央政府频繁施压
地方政府休克疗法封杀“地王领涨潮” 土地市场的快速回暖终于触碰了中央政府高度敏感的楼市调控神经。在频繁对北京、上海、广州等土地市场成交活跃的城市施加“行政压力”之后,地方政府开始寻求对楼市使用“休克疗法”封杀“地王”对房地产市场形成的“领涨风潮”。  目前,通过商品房预售行政许可,北京市政府已经对近期土地市场热点区域的在售楼盘进行“行政限价”。北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)甚至一度暂停了土地市场热点区域商品房预售的行政许可,地方政府希望通过“休克疗法”的方式,避免“地王”对同区域内的在售房地产项目造成强烈涨价预期。  适逢本届中央政府任期的最后一年,当楼市回暖开始展现出向“反弹”发展的迹象之时,已经异化为“政治问题”的楼市调控,又一次站在十字路口。如地方政府“休克疗法”一般的行政手段,或将在完成换届之前,频繁出现。  休克疗法  “前一段我们去报批项目新一期商品房预售申请,但是审批已经暂停了,我们现在也在等。”7月24日,北京市大兴区旧宫地区的一位不愿具名的项目开发商告诉《中国经营报》记者。7月25日,在该区域进行商品房开发、销售的多家开发企业负责人也都向记者证实了这一说法。  记者了解到,在暂停批准商品住房预售行政许可的过程中,北京市住建委也对各企业报送的预售商品住房价格进行了干预。多位在近期向住建委申报预售许可的开发商向记者证实,住建委对于价格的口径是新申请预售许可的楼盘售价不得超过目前销售成交均价2000元/平方米。而绝大部分楼盘的预售行政许可未得到批准,也是由于价格超出了这一口径上限。  7月17日,大兴区绿化隔离带用地以22亿元配建4700平方米的保障性住房的条件成交,溢价率达到45%上限。中冶置业和北京第五建筑公司联合体摘得此地块,折合楼面成本价1.6万元/平方米。2011年9月,万科金第联合体在旧宫地区获取的土地曾创下了当时的最高楼面成本价,为9843元/平方米。一年之间,旧宫地区楼面成本价上涨61.7%。  中原地产分析师张大伟告诉记者,政府最担心的是这一楼面成本价的上升拉动区域内在售项目的“涨价”,从而向楼市房地产市场传导“地王”的涨价预期。
在此之前,万柳地块以创全国单价纪录的价格成交,万柳地区的存量房以及周边在售项目的销售均价,均有不同程度的提升。  他认为,通过对商品房预售的审批施加影响来控制总体的价格水平,则是政府在自身权限内比较惯用的手段。2011年,北京市政府曾要求开发商在申领预售许可之前签订不涨价承诺,否则不予预售许可申请。  中央施压  对于“通过预售行政审批对土地市场热点区域内的在售楼盘的定价施加影响”这一说法,北京市住建委并未否认。7月25日,北京市住建委一位不愿具名的官员告诉记者,根据房地产市场的总体情况,通过预售审批对楼盘预售价格施加影响,“也是为了落实中央房地产调控政策,确保市场稳定”。  根据《房地产管理法》的规定,房地产开发企业在获得土地使用权证、规划许可证、开工许可证等行政许可后,可先行预先销售商品住房,但须所在地行政主管部门给予批准并发放预售许可证。不过,房地产管理法并未规定预售许可证的审核内容中,包含销售价格。